U Kini nema dovoljno ljudi da ispune sve prazne stanove

Baš fino, pukao im nekretninski balon. Država se ne bi trebala baviti s time nego fino porez na prazan prostor pa se to prodaje tko nema para za porez a drži tamo neke neiskorištene nekretnine i to je to i idemo dalje.

U Kini nema dovoljno ljudi da ispune sve prazne stanove

Nema naznaka da se nekretninska kriza u Kini bliži kraju. Prve problemi su se iskristalizirali još 2021., od kada neke od najvećih nekretninskih kompanija u Kini objavljuju da ne mogu plaćati svoje dugove te objavljuju milijarde gubitaka u svojim financijskim izvješćima.

Razmjer problema dobro opisuje izjava bivšeg zamjenika glavnog čovjeka Nacionalnog zavoda za statistiku Kine o tome kako cjelokupno stanovništvo Kine ne bi moglo napuniti sve prazne nekretnine u toj državi.

"Koliko ima praznih domova trenutno? Svaki stručnjak daje vrlo različite brojke, a najekstremniji vjeruju da je trenutni broj praznih domova dovoljan za 3 milijarde ljudi. To je možda pretjerana procjena, ali 1.4 milijarde ljudi (trenutno stanovništvo Kine) ih vjerojatno ne može ispuniti", izjavio je He Keng na nedavno održanom forumu u gradu Dongguan.

Ta izjava je iznenadila čak i one koji prate nekretninsku krizu Kine od njenog izbijanja 2021., čiju veličinu službene vlasti u Pekingu deklarativno umanjuju, ali sudeći prema politikama koje se uvode da bi se spasio posrnuli nekretninski sektor, ipak je ozbiljno shvaćaju.

Poludovršene zgrade, prazni stanovi i uredi, napuštena gradilišta, pa čak i namjerno rušenje nedavno izgrađenih nekretnina su fizički znakovi propadanja nekada brzorastućeg i isplativog sektora. Nekretninske krize nisu rijetkost nigdje u svijetu, ali zbog veličine Kine bi ovo mogla postati jedna od najvećih u povijesti.

Stanovništvo Kine je novoizgrađene stanove najčešće kupovalo tako da plati stanove prije početka izgradnje zgrada. To je imalo smisla, jer su cijene stalno rasle pa bi kupci morali više platiti po završetku izgradnje nego na početku (ili prije samog početka). To je odgovaralo i nekretninskim kompanijama, jer su lakše mogli financirati projekte.

Sada zbog problema prezaduženosti mnogi projekti kasne ili su odgođeni zbog vala nelikvidnosti nekretninskih kompanija. Kupci se brinu da njihovi unaprijed plaćeni stanovi neće nikada biti dovršeni, a novi kupci su podjednako skeptični pa manje kupuju.

To dovodi do pada cijena nekretnina, u dijelovima nekih gradova i za 20 posto manje nego sredinom 2021. Službeni podaci prikazuju pad, ali ne toliko dramatičan. Mnogi analitičari sumnjaju u službene pokazatelje, jer Kina koristi drugačiju metodologiju od ostalih razvijenih država. Postoji veliki nerazmjer između službenih podataka Pekinga i podataka privatnih kompanija.

Središnja vlast je još sredinom prošle godine naložila bankama da olakšaju uvjete za kreditiranje nekretninskim kompanijama, da bi se projekti završili i kupci nastavili plaćati kredite. To je uvedeno nakon što su brojni građani prestali otplaćivati kredite bankama jer su brojni nekretninski projekti jednostavno zaustavljeni.

Nedavno su banke prisiljene da smanje kamate na kredite za kupnju prve nekretnine, a minimalan zakonski polog za kupnju nekretnine je smanjen za 10 postotnih bodova, s ciljem poticanja potražnje za nekretninama.

To je samo zadnja od politika kojima se pokušava spasiti nekretninski sektor. Već prije su produženi rokovi nekretninskih kompanija za plaćanje dugova, ukidanje ograničenja na iznose koji banke i druge financijske institucije mogu posuditi nekretninskim kompanijama i kupcima nekretnina, a još u kolovozu 2022. je uspostavljen fond za spašavanje nekretninskih kompanija vrijedan 44 milijarde dolara.

Procjenjuje se da je na stotine projekata u 80 gradova diljem Kine nedovršeno, a za mnoge od njih je upitno mogu li uopće biti dovršeni bez intervencije države. Najviše se to odnosi na stotine tisuća stanova za građane srednje klase, koji su već plaćeni i za koje građani već otplaćuju kredite.

Lista velikih nekretninskih kompanija koje su u financijskim problemima i koje su od početka 2021. objavile da ne mogu vratiti dug je poduža. Evergrande, Sunac, Kaisa, Fantasia, Modern Land, Shimao, CIFI Holdings i brojne druge su nakupile stotine milijardi dolara duga, a prema nekim procjenama ukupni iznos doseže 12 posto ukupnog BDP-a Kine, tj. oko dva bilijuna dolara.

Nekretninski sektor Kine je golem, direktno i indirektno je odgovoran za 25-30 posto BDP-a. Za usporedbu, u SAD-u i EU taj sektor čini manje od 20 posto BDP-a. Poseban problem je što kineska kućanstva od 70 do 80 posto svoje imovine drže u nekretninama.

Sasvim je sigurno da bi se potpuni kolaps tog sektora vrlo brzo prelio na financijski sektor, a kroz njega raširio u ostale dijelove gospodarstva. Iako središnja vlast u Pekingu to ne priznaje javno i cijelo vrijeme tvrdi da je gospodarstvo stabilno a vijesti o nekretninskoj krizi prenapuhane, broj i jačina državnih intervencija kojima se pokušava održati stabilnost pokazuju da su itekako zabrinuti.

Nekretninski "balon " se u Kini počeo stvarati još prije dva desetljeća, u vrijeme eksplozivnog rasta kineskog gospodarstva kada je BDP rastao po stopama iznad 10 posto godišnje. Postojao je stav da će vrijednost nekretnina rast vječno.

Veliki rast potražnje za nekretninama je posljedica vala preseljenja iz sela u gradove uslijed ekonomskog rasta, a nakon što se pojavila kineska srednja klasa nekretnine su postale najpopularniji oblik štednje. Dugoročno trend rasta cijena uz kontinuirani rast potražnje je stvorio iluziju vječnog rasta, a većina izgradnje se financirala tako da bi kupci unaprijed platili nekretninu koja još nije izgrađena.

Prijevremenim plaćanjem su kupci sebi osiguravali povoljnije cijene nego što bi bile na kraju gradnje, a investitori bi dobili novac ne samo za gradnju nekretnine koja je plaćena, nego i za kupnju novog zemljišta za buduće projekte.

Koristi od poticanja bujanja gradnje su imali i lokalni političari, jer se time povećavao lokalni i regionalni BDP, ispunjavali ciljevi koje je postavila središnja vlast u Pekingu i povećavalo izglede lokalnih političara za uzdizanje u partijskoj hijerarhiji.

Diljem Kine su nastajali tzv. "gradovi duhovi", potpuno izgrađena urbana područja u kojima skoro pa nije bilo stanovnika. Te nekretnine u njima nisu ni izgrađene da se u njima živi, pa često nemaju ni osnovnu infrastrukturu, nego služe kao oblik štednje.

Sve je dobro funkcioniralo dok je rasla potražnja za nekretninama. "Balon" je očito nastajao, a kineske vlasti su ga odlučile ispuhati prije nego što pukne.

Godine 2020. su kineske vlasti uvele tzv. tri crvene linije za nekretninske kompanije. Određeno je da obaveze ne smiju iznositi više od 70 posto imovine, ograničen je neto dug i postavljeni limiti na iznos kratkoročnog duga.

Većina kompanija nije ispunjavala barem jedan od tri kriterija, a intencija je bila da se ograniči ili zaustavi rast zaduživanja kompanijama koje probijaju "crvene linije". Onima koji probijaju sva tri kriterija je sasvim onemogućeno novo zaduživanje.

Teško je znati je li politika spriječila puno veći nekretninski balon u budućnosti, ali je definitivno dovela do velikih problema 2021. i 2022. Nizale su se vijesti o velikim kompanijama koje su objavile da ne mogu vratiti dug.

Smisao "tri crvene linije" je i bio da se smanji nekretninski balon prije pucanja, za što se plaća visoka cijena. Stalne vijesti o problemima nekretninskih kompanija s plaćanjem dugova, rasprave o mogućnosti prelijevanja problema na financijski sektor i napuštanje brojnih projekata stvara veliki reputacijski trošak Kini, naviknutoj zadnjih desetljeća da se o njoj govori isključivo u kontekstu gospodarskog rasta.

Zbog toga se već od početka ove godine razmatra smanjenje restrikcija koje su postavljene politikom tri crvene linije, pogotovo s obzirom na to da su uvedene nove politike koje su u suprotnosti s njom. Dok se s jedne strane pokušava ograničiti zaduživanje nekretninskog sektora, s druge strane ga se potiče. Ipak, takve proturječnosti nisu rijetkost ni u Kini ni u SAD-u i EU.

Evergrande, kompanija koja je najpoznatija od svih koje su prestale plaćati svoje dugove, tek je sredinom ove godine objavila financijska izvješća za 2021. i 2022. Ukupni gubitak te dvije godine iznosi 81 milijardu dolara.

Jedna od najvećih nekretninskih kompanija u Kini, Country Garden, obavijestila je preko burze u Hong Kongu da će ukupni gubitak u prvih šest mjeseci ove godine iznositi između 6.2 i 7.6 milijardi dolara. Ove godine je ta kompanija čak dva puta u zadnji čas izbjegla situaciju da ne može platiti dug,.Dana 30. kolovoza je čak javno preko burze objavila da je na rubu bankrota, a smatralo se da je jedna od rijetkih sa stabilnim poslovanjem.

Predsjednik i osnivač Evergrande Hui Ka Yan je stavljen pod policijski nadzor, što je potaklo još više sumnji u budućnost kompanije koja je postala sinonim za nekretninsku krizu u Kini i trenutno je blizu likvidacije. Prema zadnjim informacijama, policijski nadzor na neotkrivenoj lokaciji mu je određen zbog sumnji na kriminalne radnje.

Cijela industrija je pod povećalom zbog povezanosti s tzv. "bankarstvom u sjeni". Radi se o nereguliranom dijelu financijskog sektora preko kojega je lake špekulirati, prikrivati trag novca, a popularan je kod privatnih investitora kao te kod lokalnih i regionalnih vlasti.

Općenito se Kina suočava s velikim ekonomskim problemima, iako drugačijima od SAD-a i EU. Umjesto problema s rastom cijena problem Kine je opasnost od pada cijena, deflacija. Opći pad cijena na prvu zvuči kao dobra stvar, ali je za ekonomiju jako negativan.

Kao što se želi izbjeći visoki rast cijena, cilj je i izbjegavanje općeg pada cijena, posebno industrijskih cijena. To ne znači da je problem ako cijene nekih proizvoda padaju, ali ako općenito cijene u ekonomiji padaju to dovodi do strukturalnih problema u budućnosti. Toga su svjesne i vlasti u Kini pa pokušavaju potaknuti potrošnju građana.

Kini zbog moguće deflacije, naglog rasta duga (od 2008. se jako zadužuju kompanije, stanovništvo i država) i demografskih problema se pribojava sličnog scenarija koji se 90-ih odvijao u Japanu. Razlika je u tome što se Japan do tada već bio obogatio, a Kina još nije dosegla relativno visoku razinu razvoja. Naravno, postoje i brojne razlike između te dvije države, ali primjer Japana je poučan za Kinu.

Širenje nekretninske krize na financijski sektor u Kini, a zatim na ostatak gospodarstva će dovesti i do širenja krize na ostatak svijeta. Ipak se radi o drugom najvećem gospodarstvu na svijetu i najvećem izvozniku. Ostatak svijeta definitivno nije pripremljen za to.

Nekretninski sektor Kine je golem, direktno i indirektno je odgovoran za 25-30 posto BDP-a. Za usporedbu, u SAD-u i EU taj sektor čini manje od 20 posto BDP-a. Poseban problem je što kineska kućanstva od 70 do 80 posto svoje imovine drže u nekretninama.

Sasvim je sigurno da bi se potpuni kolaps tog sektora vrlo brzo prelio na financijski sektor, a kroz njega raširio u ostale dijelove gospodarstva. Iako središnja vlast u Pekingu to ne priznaje javno i cijelo vrijeme tvrdi da je gospodarstvo stabilno a vijesti o nekretninskoj krizi prenapuhane, broj i jačina državnih intervencija kojima se pokušava održati stabilnost pokazuju da su itekako zabrinuti.

A pa morat ćete ga smanjit sa 25 -30 % jer je komunistička partija Kine tako pumpala kineski gospodarski rast i punila proračun na neke normalne brojke a koliko vidim one su ispod 20% ukupnog BDP-a u nekoj državi.

Stopa plodnosti 1,08 djece po ženi (procjena 2022.)

https://en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_China

Čisto sumnjam da će vam cijene nekretnina rast s obzirom na natalitet. Neće nitko normalan da jebe te emanicipirane ludače i njima pravi djecu i za njih i njihovu feminiziranu izdrkotinu kupuje stanove i otplaćuje stambene kredite i plaća režije za stanovanje u istima.

Kini zbog moguće deflacije, naglog rasta duga (od 2008. se jako zadužuju kompanije, stanovništvo i država) i demografskih problema se pribojava sličnog scenarija koji se 90-ih odvijao u Japanu. Razlika je u tome što se Japan do tada već bio obogatio, a Kina još nije dosegla relativno visoku razinu razvoja. Naravno, postoje i brojne razlike između te dvije države, ali primjer Japana je poučan za Kinu.

Širenje nekretninske krize na financijski sektor u Kini, a zatim na ostatak gospodarstva će dovesti i do širenja krize na ostatak svijeta. Ipak se radi o drugom najvećem gospodarstvu na svijetu i najvećem izvozniku. Ostatak svijeta definitivno nije pripremljen za to.

O tome ste tribali razmišljat prije. Hrvati su pripremljeni. Zaboli nas kurac šta će Kina prnit u čabar uskoro.

Griješe oni koji predviđaju kolaps kineske ekonomije, ali ta zemlja neće uspjeti ponoviti ekonomski rast koji je imala u posljednjih 20 godina, rekao je francuski historičar François Godement, stručnjak za tu azijsku zemlju.

Kina od pandemije Covida, na koju je odgovorila najstrožim mjerama na svijetu, bilježi ekonomske probleme zbog kojih dio analitičara donosi mračne prognoze o budućnosti njezine ekonomije. Simbol tih teškoća pad je nekretninskog giganta Evergrandea, u ekonomiji u kojoj taj sektor nosi izuzetnu važnost te je zaslužan za četvrtinu ekonomskih aktivnosti.

Godement je odmah podsjetio kako je Kina velika ekonomija koja ima 1.000 milijardi dolara vrijedan trgovinski suficit, što je i dalje njena velika snaga. Podsjetio je, ipak, kako je tokom ljeta bilo puno pesimističnih prognoza za Kinu.

„Dio njih je opravdan jer se dogodio veliki preokret i kriza povjerenja, ali griješe oni koji tvrde da joj slijedi krah, kao što su bili i u prošlosti […] Kina je uvijek imala padove te je riječ o cikličnoj ekonomiji. Mi govorimo o hiperbrzom vozu koji je usporio i počinje doživljavati probleme, ali nemojmo zaboraviti da je to ipak bio hiperbrzi voz“, slikovit je Francuz koji predaje na pariškom institutu Sciences Po.

Druga strana izuzetno uspješne Kine na izvoznom planu njeno je unutrašnje tržište, naglašava Godement. Nisu se ispunila očekivanja da će se taj uspjeh preliti i na domaću potrošnju, a ona se nakon Covida nije vratila na očekivane iznose.

Današnju krizu u Kini francuski stručnjak uspoređuje s onom japanskom ’90-ih, prozvanu „izgubljenim desetljećem“ u toj otočnoj državi, no ovaj put „stostruko” većoj.

„Kina je gradila previše infrastrukture i nekretnina, a dio stanovništva je špekulirao na tom tržištu jer su nekretnine bile unosnija investicija od penzionih fondova. Sada je taj balon puknuo, a to ima negativne posljedice na lokalne budžete gradova i pokrajina koji su velike prihode dobivale upravo od prodaje zemljišta“, objašnjava.

„Ljudi kupuju i manje namještaja, električnih uređaja, boje se investirati i sve više štede, a lokalnoj vladi nedostaje novaca i resursa. To je ozbiljna situacija s kojom se vlada suočava, ali treba biti oprezan s prognozama o krahu jer Kina i dalje ima velike prednosti poput inozemne trgovine“, rekao je Godement.

Prema njegovim riječima, „situacija može ići u oba smjera, no ne može se potpuno zakrpiti balon koji je pukao, niti replicirati rast koji je postojao posljednjih 30 godina“.

Iako priznaje da je to smiona izjava, Godement je istakao da usporavanje Kine može biti dobra vijest za zapadne ekonomije.

Uvijek su mu bile sporne tvrdnje dijela ekonomista da je Kina svojevrsna „lokomotiva” svjetskog ekonomskog rasta. Smatra da je zapravo izvlačila iz svjetske ekonomije i to koristila za svoj rast, pritom obarajući svjetske cijene.

S usporavanjem ekonomije Kina će morati prestati štedjeti i investirati na dosadašnjem nivou, što znači i veću konkurentnost zapadnih kompanija koje se često nisu mogle nositi sa subvencioniranim kineskim suparnicima.

Govoreći o temi rasparivanja, termina koji na zapadu koriste za smanjenje ekonomske osvisnosti o Kini, Godement kaže da je ono „bauk” i da ne može biti istinskog rasparivanja bez ogromnog rasta cijena.

Taj termin, smatra, treba zamijeniti preuzimanjem manjeg rizika, odnosno opreznijom razmjenom s Kinom. Zapad, primjerice, treba veće kontrole pri izvozu robe dvostruke namjene koja može završiti u kineskom vojnom sektoru te treba snažnije štititi svoje tehnološke inovacije.

Godement smatra kako je Zapad danas postao puno realističniji u vezi Kine te da više ne postoje iluzije da će se ona promijeniti na temelju trgovinske razmjene.

„Niko više ne vjeruje da se Kina kreće prema tržišnoj ekonomiji, niti da je Komunistička partija politička struktura koja blijedi ili se sporo mijenja. Te iluzije su gotove“, ukazuje.

Ističe i kako Komunistička partija danas kontrolira sve aspekte kineskog društva te joj je dostupno mnogo više alata za kontrolu nego što ih je bilo u vrijeme Mao Zedonga i Denga Xiaopinga.

„Xi Jinping svojim politikama pritom šteti kineskom ekonomskom rastu, donošenjem mjera koje obeshrabruju strane investicije zbog pravnih nesigurnosti, zbog regulacija digitalnih platformi ili eliminacije privatnog obrazovanja“, napominje. „Na međunarodnom planu Xi pak svojim nastupom koketira s mogućnostima velikih kriza i sukoba, što stvara nepovjerenje prema azijskom divu“.

„Oni optimistični tvrde da je Xi prioritizirao sigurnost, uključujući onu ekonomsku, nad ekonomskim rastom. Oni malo pesimističniji smatraju da Xi potiče velike projekte u raznim sektorima, s fokusom na inovaciju i visoke tehnologije, no da zapravo ne razumije svjetske ekonomske trendove”, zaključuje Godement.

Stručnjaci: Kina neće doživjeti krah, ali ni više ekonomski uzletjeti

Meni se čini da ćemo s obzirom na ove brojeve i da ne postoji nikakva naznaka da će bit potražnje za stanovima uskoro čitat kako je kinesko gospodarstvo usporilo na 3% pa će nakon toga bit 2% pa na 1%.

E sad oće li ispod 1% ne znam al s obzirom da im je građevina 25% BDP-a a to je propalo onda jednostavno ovo mora tonit.

Ne mora ovo nužno bit kriza jer ne moraju ti bauštelci gradit stanove nego mogu i infrastrukturu itd dakle ovo šta ne spada pod stambene jedinice. Al svejedno mora doć do usparavanja jer je preveliki udio te stanogradnje u dosadašnjem BDP-u.

U biti nema krize klasične jer ljudi i dalje rade samo ne kupuju stanove tj kupuje ove šta su izgrađeni a nove nema smisla radit pored toliko ovih neprodanih.

Digli da podignu GDP i zaposle ljude a sto ne treba nikome, koga briga. Freelancer-i, mogu nesto smisliti. Tamo po Beogradu zive po Ledinama, to ti je cim kao izadjes iz grada, Bezanijska Kosa, Novi Beograd i imas veliko nista. Ziveli ranije tu Nani, Ronaldinho, Quaresma, Gani ekipa, pa tokom ratova, poceli Indijanci da prave Kaludjericu(tek je to Balkanska Favela da ne sirim pricu) i zatrpali pistu Aerodroma. Onda im srusili nesto i nastavilo to dalje da siluje, gde kada pogledas, vidis sistem, drustvo, koliko funkcionise. Zadnja ekipa koja se tu nagurala, Kinezi. Jedni izguravaju druge, drzave nema da uradi Master Plan. Sada kao vidis Crkvu digli a ispred Crkve Slot Club, kladim se po sobama iznad Gang Bang sa Kineskinjama. Imaju gomilu stanova a oni po Ledinama se guraju. Uglavnom X5 crni novi je tu, sada gde zive ih bas zabole Kitomir. Dzaba zidaju stanove, kada njih to ne zanima. Hong Kong, zice, one rupe neke, to su oni zapravo, skromne kuce, ali automobil i da stalno rade. Njima je filozofija zivota posao, raditi, praviti pare. Beograd vise ne dize obicne stanove, tamo samo napucane gajbe, kvadrat ide po 4-5 hiljada eura Novi Beograd, jedino manje interesantne zone. Kinezi i stanovi, jebe se njima za stanove.

Serbinho-3 wrote:Digli da podignu GDP i zaposle ljude a sto ne treba nikome, koga briga.

A to je to. Klasične komunjare. Partija rekla da narod mora da radi i onda oni ziđaju na veliko i sad imaju viška stanova s kojima ne znaju šta će.

Neće baš ti bauštelci ostat bez posla. Te mlađe generacije em ih je manje em neće da radi svašta. Sad ovdje kod mene rade tunel i cestu iduće tri godine a Hrvatskoj fali radne snage.

Situacija na tržištu nekretnina: Cijene rastu, stanova je sve manje, a imamo i kroničan nedostatak kvalificiranih radnika

A mogu i kod Putina i Saudijaca i drugdje radit zgrade. Ovi im onako prodaju naftu i plin i drugo pa onda zamjena pa im rade zgrade, ceste i drugo.

Sad su zvali onoga Asada iz Sirije da dođe u Kinu i odma s njime dogovorili obnovu Sirije.

Znači oni će tu svoju radnu snagu s bauštele sad kad im stane stanogradnja jednostavno preusmjerit prema vani i to je to a u međuvremenu kako ove mlađe generacije neće to da rade tako postepeno im pada ta neka opasnost od nekakve prevelike mase nezaposelnih bauštelaca u državi.

Imat će na papiru usporeni gospodarski rast al u biti nema nikakvih kriza.